일반적으로 건물을 구입하거나 임차할 때 처음부터 본인이 원하는 용도로 허가가 나있는 건물에 한정하여 매물을 알아보는 경우가 대부분입니다. 건축물의 용도변경은 절차가 까다로워 시간과 비용 면에서 투자해야 될 부분이 많다고 생각하기 때문인데요. 그럼에도 불구하고 건축물 용도변경이 이득이 되거나 진행이 꼭 필요한 경우가 있습니다. 이 글에서는 건축물의 용도변경의 절차와 주의사항에 대해 알아보겠습니다.
건축물 용도변경
1. 허가를 위한 확인사항
우리나라는 건축법에 따라 건축물을 총 9개의 시설군, 29개의 용도로 구분하고 있습니다. 건축물은 구조, 목적, 형태에 따라 건축 시 결정된 용도가 있고 추후 이를 변경하기 위해서는 건축물 용도변경 신청을 통해 허가를 받는 과정을 거쳐야 합니다.
| 1. 자동차 관련 시설군 |
| 2. 산업 등 시설군 |
| 3. 전기통신시설군 |
| 4. 문화집회시설군 |
| 5. 영업시설군 |
| 6. 교육 및 복지시설군 |
| 7. 근린생활시설군 |
| 8. 주거업무시설군 |
| 9. 그 밖의 시설군 |
1에 가까울수록 상위군이고 9에 가까울수록 하위군입니다. 상위군에서 하위군으로 용도를 변경하는 것은 별도의 허가 없이 신고만 하면 되지만 하위군에서 상위군으로 용도를 변경하기 위해서는 허가가 필요합니다. 용도변경 가능 여부를 확인하기 위해서는 아래의 사항을 살펴보아야 합니다.
1-1. 건축물용도
건축물대장에 기재된 건축물의 현재 용도를 확인하고 변경하려는 용도가 구체적으로 어디에 속하는 지를 건축법 시행령을 통해 확인하여야 합니다.
1-2. 용도지역 제한사항 확인
토지는 용도지역과 용도지구, 용도구역으로 구분이 됩니다. 각각 건축물의 용도변경을 제한하는 범위가 있기 때문에 속한 지역이 변경하려는 용도에 제한이 없는 곳인지를 확인해야 합니다.
1-3. 건축기준
변경하려는 용도가 건축법에 따른 건축기준에 적합한 지를 확인해야 합니다. 변경하려는 용도에 맞춰 계단 및 복도, 출구, 방화벽 등 소방 및 안전기준을 충족하여야 하며 경우에 따라 주차장 면적이나 정화조 용량 등의 기준도 충족해야 합니다. 위반건축물의 경우에는 허가가 불가합니다. 상황에 따라 신청 후 용도변경에 맞는 공사를 진행한 뒤에 승인을 받을 수 있습니다.
2. 비용
용도변경 허가 신청에는 수수료가 발생하며 그 금액은 건축법 시행규칙에 따른 범위 내에서 해당 지자체의 건축에 관한 조례로 정해집니다. 기본적으로 연면적이 클수록 수수료도 커지게 되며 최대 162만원 이하의 비용이 발생한다고 볼 수 있습니다.
이렇게 법령에서 정하는 수수료 외에도 용도변경을 위해 건축설계사무소 등에 의뢰를 하게 된다면 그에 따른 추가 비용도 고려하여야 합니다. 용도변경 허가를 위해 제출해야 하는 서류 중에는 건축물의 도면 등이 포함되기 때문에 보통은 건축사를 통해 진행하는 경우가 많습니다.
3. 주의사항
건축물 용도변경은 보통 상가 건물의 임차인이 의뢰를 하는 경우가 대부분이지만 건축물대장에 변동이 생기는 행위이므로 우선적으로 건물주의 동의가 필요합니다. 건물주가 직접 용도변경 신청을 하지 않는 경우라면 건물주의 위임장과 인감증명서가 필요합니다.
건물주의 입장에서 용도변경은 상위군에서 하위군으로의 변경은 쉽게 이루어지나 하위군에서 다시 상위군으로의 변경은 어렵기 때문에 신중하여야 합니다. 또한 임대 업종에 따라 보유세가 급격히 증가할 수도 있고 상황에 따라 소방시설 및 장애인 편의시설이 추가적으로 설치되어야 할 수도 있기 때문에 꼼꼼히 따져보고 진행을 하는 것이 중요합니다.
